黔江區(qū)人民政府于2022年6月30日印發(fā)了《重慶市黔江區(qū)人民政府關(guān)于公布黔江區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地土地級別和基準地價的通知》（黔江府發(fā)〔2022〕21號），自發(fā)布之日施行。為了準確理解和把握政策，區(qū)規(guī)劃和自然資源局現(xiàn)以問答形式對黔江區(qū)城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地土地級別和基準地價更新政策規(guī)定簡要解讀如下：

一、制定的必要性和可行性是什么？

按照上級文件規(guī)定，基準地價每3年應(yīng)全面更新一次。現(xiàn)行的黔江區(qū)城鎮(zhèn)土地級別和基準地價成果是區(qū)政府于2016年 9月30日公布實施的，距今已過6年，已不適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展需要，為了保持城鎮(zhèn)土地級別和基準地價的現(xiàn)勢性，充分發(fā)揮城鎮(zhèn)基準地價在土地市場和土地資產(chǎn)管理的重要作用，急需調(diào)整我區(qū)城鎮(zhèn)土地級別和基準地價。

二、制定的依據(jù)是什么？

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資源辦發(fā)〔2019〕36號）和《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于做好2019年度自然資源評估評估工作的通知》（渝規(guī)資〔2019〕820號）等文件規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)范性文件。

三、此次土地級別和基準地價更新的范圍？

此次調(diào)整區(qū)域包括黔江區(qū)6個街道、18個鎮(zhèn) 和6個鄉(xiāng)所轄建設(shè)區(qū)及規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的所有國有建設(shè)用地。

四、基準地價的內(nèi)涵？

基準地價的內(nèi)涵為城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)不同級別、不同用途、設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度下，法定最高出讓年限的區(qū)域平均價格?；鶞实貎r的價格表現(xiàn)形式為樓面地價，是指單位建筑面積分攤的完整的國有建設(shè)用地使用權(quán)的平均價格（單位：元/平方米）。

（一）基準地價期日：2021年1月1日。

（二）基準地價容積率：商服用地2.5，工礦倉儲用地1.0，住宅用地2.0，公共管理與公共服務(wù)用地1.5。

（三）基準地價使用年限：商服用地40年，工礦倉儲用地50年，住宅用地70年，公共管理與公共服務(wù)用地50年。

（四）基準地價土地開發(fā)程度：商服、住宅、公共管理與公共服務(wù)用地開發(fā)程度為“六通一平”，指宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣及宗地內(nèi)場地平整；工礦倉儲用地開發(fā)程度為“五通一平”，指宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內(nèi)場地平整。

（五）基準地價土地用途分為商服、工礦倉儲、住宅、公共管理與公共服務(wù)用地四類。

五、本輪成果更新內(nèi)容及主要特點？

（一）本輪土地級別更新分布情況

本輪商住用地級別數(shù)量分別為商服6個、住宅5個。高級別主要對應(yīng)商服1級、住宅1級，分布于黔江區(qū)老城組團核心區(qū)域；中級別主要對應(yīng)商服2-4級、住宅2-3級，分布于黔江區(qū)老城組團外為區(qū)域、正陽組團及舟白組團核心區(qū)域；低級別主要對應(yīng)商服5-6級、住宅4-5級，分布于其他區(qū)域和一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。公服用地級別數(shù)量共5個，分布情況基本與住宅相似。工業(yè)倉儲用地級別數(shù)量總共3個，工業(yè)1級主要在黔江區(qū)老城組團、正陽組團、舟白組團，工業(yè)2級包括青杠組團、濯水鎮(zhèn)、阿蓬江鎮(zhèn)，工業(yè)3級主要分布于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)外圍。

（二）土地級別重點變化區(qū)域及主要原因

舟白正陽組團緊密相接，正陽組團集中建設(shè)特色正陽工業(yè)園，加快進度形成緊密產(chǎn)業(yè)鏈，再加上與黔江區(qū)武陵山機場、以及規(guī)劃高鐵站其頭并進建設(shè)發(fā)展，工業(yè)級別由原來的3-5級上升為1級；舟白組團引進多個高校（如重慶旅游職業(yè)學院，重慶經(jīng)貿(mào)職業(yè)學院），隨著中小學校的不斷完善，舟白、正陽的教育水平、經(jīng)濟發(fā)展都有明顯的提升，級別由原來的3-5級上升至2-3級；

青杠組團、馮家組團位于老城、新城外圍，其中青崗組團大力投入工業(yè)產(chǎn)業(yè)，設(shè)立工業(yè)園區(qū)，引進不同類型的技術(shù)型單位，工業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)級別由原來的6級上升至2級；馮家組團與正陽組團相鄰，人口規(guī)模較大，經(jīng)濟工業(yè)綜合發(fā)展，其級別由原來的6級上升至4-5級。

濯水古鎮(zhèn)作為黔江區(qū)5A景區(qū)，阿蓬江鎮(zhèn)作為黔江區(qū)最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，結(jié)合黔江區(qū)規(guī)劃情況，濯水、阿蓬江為黔江區(qū)的重點發(fā)展城鎮(zhèn)，工業(yè)級別由原來的7級，上升至2級；其余級別由原來的7級，上升至4-5級。

（三）基準地價更新情況

本輪基準地價與上一輪黔江區(qū)基準地價相比：地面價：商服用地平均上調(diào)19.59%，工礦倉儲用地平均上調(diào)7.95%，住宅用地平均上升54.03%；樓面地價：商服用地平均上調(diào)43.55%，工礦倉儲用地平均上調(diào)7.95%，住宅用地平均上調(diào)92.70%。

本輪基準地價商服、住宅均進行了一定調(diào)整，從地價總體來看1、2、3級商服向上微調(diào)，住宅大幅度提高。主要原因在于黔江區(qū)近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，區(qū)域建設(shè)逐漸成熟、配套設(shè)施逐漸完善，高級別的區(qū)域交通便利，人口密度大，商業(yè)中心及開發(fā)小區(qū)較為集中，從而使地價有一定的漲幅；而低級別受到目前電商沖擊，商服用房主要為去庫存等情況的影響，部分級別基準地價略有下降。

六、成果如何運用？

運用基準地價系數(shù)修正法進行宗地價格評估時應(yīng)適用對應(yīng)用途級別的基準地價，并根據(jù)宗地實際情況進行土地用途、期日、年期、容積率、區(qū)域和個別因素及土地開發(fā)程度等修正。評估多用途混合的宗地價格時，應(yīng)按各具體用途分別修正后加權(quán)測算。

（一）地上計容部分

樓面地價=適用的基準地價×土地用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×區(qū)域和個別因素修正系數(shù)±土地開發(fā)程度修正值

地面價=樓面地價×R

R為設(shè)定容積率（工業(yè)用地R為1；商業(yè)、辦公、住宅用地設(shè)定容積率小于1時，R取1）。

（二）地下不計容部分

樓面地價=適用的基準地價×相應(yīng)用途地下空間修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×區(qū)域和個別因素修正系數(shù)±土地開發(fā)程度修正值。

地面價=樓面地價×（建筑面積÷宗地土地面積）