《重慶市黔江區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法》政策解讀

一、起草背景和過程

國有土地上房屋征收與補償工作與住房問題息息相關，涉及人民群眾的根本利益，是實施城市提升、推動城市更新的重要保障。2011年1月21日，國務院出臺了《國有土地上房屋征收與補償條例》（中華人民共和國國務院令第590號）（以下簡稱國務院《條例》），對國有土地上房屋征收與補償提出了工作要求和規(guī)范。根據國務院《條例》，2011年5月5日，市政府發(fā)布《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）（以下簡稱市舊《辦法》）。市舊《辦法》制定時間較長，已經不能適應新形勢和新要求。

為貫徹落實習近平總書記重要指示精神，切實保障被征收主體合法權益，2021年11月25日重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議審議通過了《重慶市國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱市新《條例》）并于2022年3月1日起施行。2022年4月14日，市政府印發(fā)了《關于印發(fā)重慶市國有土地上房屋征收與補償條例實施細則的通知》（渝府發(fā)〔2022〕26號）（以下簡稱市新《細則》）。2022年4月26日，市住房城鄉(xiāng)建委印發(fā)《關于全市執(zhí)行統一的國有土地上房屋征收補償科目及單項最高限額標準制度的通知》（渝建征〔2022〕10號）、《重慶市國有土地上房屋征收評估管理辦法》（渝建發(fā)〔2022〕10號）、《重慶市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)范》（渝建發(fā)〔2022〕11號）等配套政策文件。

按照市上統一安排，根據市新《條例》、市新《細則》及相關配套政策文件，在全面梳理市上政策和我區(qū)現行政策的基礎上，結合我區(qū)實際制定配套實施辦法。

二、起草依據和基本思路

（一）起草依據

1.《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院〔2011〕590號）；

2.《重慶市國有土地上房屋征收與補償條例》（市人大常委會公告〔五屆〕第162號）；

3.《關于印發(fā)重慶市國有土地上房屋征收與補償條例實施細則的通知》（渝府發(fā)〔2022〕26號）。

（二）基本思路

1.嚴格按照市人大常委會公告〔五屆〕第162號、渝府發(fā)〔2022〕26號和有關法律法規(guī)要求制定；

2.堅持以人民為中心，保持原政策連續(xù)性，適度提高征收補償標準，并與周邊區(qū)縣征收補償標準基本平衡，符合黔江經濟社會發(fā)展要求，確保被征收人原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

三、區(qū)新《辦法》主要章節(jié)

區(qū)新《辦法》共計6章62條，主要內容如下：

第1章為總則部分，明確了立法目的、適用范圍、立法原則、職責分工、組織委托、工作經費、業(yè)務培訓、征收檔案、禁止事項及監(jiān)督管理等。

第2章為征收決定部分，明確了房屋征收情形、相關規(guī)劃、計劃及備案程序、征收項目申請、舊城區(qū)改建項目初步審查事前征求意見、公布征收項目確定被征收人、暫停辦理手續(xù)、確定評估機構啟動預評估、調查登記、未經登記建筑認定、擬定征收補償方案、聽證程序、風險評估、落實補償費用和產權調換房屋、預簽協議、征收決定及征收決定公告等。

第3章為補償程序部分，明確了補償標準、補償內容、評估價值、補償方式、補償協議簽訂、履行補償及搬遷義務、先補償后搬遷、征收補償決定、被征收房屋權屬登記等。

第4章為補償政策部分，明確了被征收房屋性質及用途的認定、直管和自管公房的征收補償、土地面積大于房屋建筑面積、公攤面積政策、住房保障、產權調換多套住宅、首次物業(yè)專項維修資金繳納、住改非補償、非住宅產權調換、停產停業(yè)損失補償、設施設備補償及評估、停發(fā)補助、公共服務保障、稅費減免等內容。

第5章為評估、復核和鑒定部分，明確了評估機構報名推薦、評估機構確定、評估委托、評估費用、評估的禁止行為、評估業(yè)務活動、評估結果公示、分戶評估報告送達、復核評估、鑒定申請、鑒定意見執(zhí)行、鑒定費用等。

第6章為附則部分，明確了術語解釋、計算單位及實施日期。

四、區(qū)新《辦法》主要特點

1.細化了征收程序。為規(guī)范征收行為，區(qū)新《辦法》細化了七個方面征收環(huán)節(jié)：一是明確房屋征收相關規(guī)劃、計劃及備案程序；二是明確要求實施舊城區(qū)改建項目提出初步審查意見前應充分征求擬征收范圍內房屋所有權人意見后方可啟動房屋征收程序；三是擬征收項目和范圍在符合公共利益需要的前提下，明確由區(qū)政府確定房屋征收項目和房屋征收范圍，并將房屋所有權人確定為被征收人；四是明確了房屋征收范圍公布后不予補償的行為；五是明確征收補償方案的聽證程序；六是明確提出作出征收決定前需進行社會穩(wěn)定風險評估；七是明確舊城區(qū)改建項目需要征收房屋的，在房屋征收決定作出之前，房屋征收部門應當與被征收人預先簽訂附有生效條件的補償協議，但不得低于80%，低于80%終止征收程序。

2.明確了補償政策。為保障被征收人合法權益，區(qū)新《辦法》明確了四個方面的政策：一是明確了貨幣補償、產權調換兩種方式；二是明確了被征收人優(yōu)先享受保障住房和產權調換房屋相關稅費減免政策；三是規(guī)范了公房的補償和公房承租人的相關權益保障；四是明確了被征收房地產容積率小于1補償政策。

3.規(guī)范了評估行為。為確保價值評估質量，區(qū)新《辦法》優(yōu)化了評估機構選定流程，明確評估機構工作要求和行為規(guī)范，提出了評估機構信用要求，增加了評估爭議救濟渠道，確保評估機構真正以第三方身份獨立公平開展房屋價值評估活動。

五、新舊政策的主要變化

1.增加了對舊城區(qū)改建項目進行事前征求意見規(guī)定，規(guī)定：房屋所有權專有面積超過三分之二且戶數占比超三分之二的所有權人同意的才能啟動房屋征收程序（第十四條第二款）。

2.細化了確定征收項目后不增加補償的情形，規(guī)定：房屋征收范圍公布后，有下列行為之一的，不增加補償：（1）轉讓土地使用權、房屋所有權或者設定其他權利；（2）以征收范圍內的房屋為住所或者經營場所申請辦理企業(yè)、個體工商戶及其他組織的設立或者變更登記；（3）其他不當增加補償費用的行為（第十六條第二款） 。

3.細化了未經登記建筑合法性認定及補償措施，規(guī)定：區(qū)人民政府組織住房城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃自然資源、城市管理和不動產登記、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、征收項目業(yè)主單位等有關部門和機構，對未經登記建筑的合法性進行集體會審認定。認定為合法建筑的，應當給予補償；認定為違法建筑的，不予補償（第十九條第一款）。

4.明確了被征收人對補償方案提出異議參與聽證會人數的規(guī)定，規(guī)定：被征收人報名參加聽證會的人數為10人以上的，應由其通過推舉或者抽簽確定代表參會，確定的被征收人代表不少于 10人；被征收人報名參加聽證會的人數少于 10人的，均作為被征收人代表。公眾代表應由人大代表、政協委員和有關專家等擔任（第二十一條）。

5.新增了舊城區(qū)改建項目預先簽約程序，規(guī)定：簽訂預簽協議的戶數占比由區(qū)人民政府根據征收項目實際情況確定，但不得低于80%（第二十四條第二、三款）。

6.明確了房屋征收部門和被征收人不履行協議義務的雙向性處置。進一步強調了房屋征收部門不履行補償協議約定義務的，被征收人可以依法提起行政訴，充分體現房屋征收部門以人為本理念（第三十二條）。

7.明確了因房屋性質認定變更用途補繳稅費義務，規(guī)定：被征收人因被征收房屋用途變更而應依法補繳相關稅費、土地價款等情況的，房屋征收部門可以根據房屋用途變更前后（住改商等情形）的評估價值差，從該被征收房屋補償款中扣除相當價值的款項（第三十五條第三款）。

8.明確了公房處置及補償方式，規(guī)定：房屋征收部門應當與產權單位簽訂補償協議，并告知公房承租人同時督促公房承租人按期搬遷。征收直管公房實行產權調換的，產權調換房屋由原公房承租人優(yōu)先承租；實行貨幣補償的，產權單位應當給予公房承租人適當補償。征收自管公房，產權單位應當書面明確被征收房屋的處置意見，房屋征收部門按照處置意見簽訂補償協議（第三十六條第一、二、三款）。

9.細化了土地使用權面積大于被征收房屋建筑面積部分的補償政策（容積率小于1），規(guī)定：在房屋征收范圍內，以產權戶為單位，被征收房屋建筑面積總和與土地使用權面積比值小于1的，對土地使用權面積大于被征收房屋建筑面積總和部分，應當根據該土地使用權登記時的規(guī)劃容積率、土地供應方式、土地性質、土地用途、地理位置等因素進行評估并依法給予補償（第三十七條第一款）。

10.取消了按家庭人口實行最低住房保障補償的規(guī)定，規(guī)定：

被征收房屋為住宅，按15%公攤系數計算后的應補償面積小于45平方米的，被征收人及其配偶在本行政轄區(qū)內沒有其他國有土地上產權住宅的，可按照45平方米進行補償（第三十九條第一款）。

11.修改了評估機構確定辦法（舊《辦法》為雙過半），規(guī)定：經房屋所有權專有部分面積占比三分之二以上且戶數占比三分之二以上的被征收人投票，并獲得參與投票的房屋所有權專有部分面積過半數且參與投票戶數過半數選票的評估機構當選（第五十條第二款）。